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企画設計をトータルサポートする 土地活用のエキスパートシステム
「TP-PLANNER」は各種の土地情報を基に、日影／斜線／天空率を含む高さ制限などを勘案しながら建築可能な建物のボリュームを算出する、建築企画設計CADシステムである。といっても、この製品は単なる設計支援ツールにとどまるものではない。斜線規制に代わる天空率の登場や容積率の緩和など、建築物にかかわる各種建築法規の変化をリアルタイムで取り込みながら、土地の有効活用を目指し、企画設計に関するあらゆる業務をトータルにサポートする「土地活用のエキスパートシステム」なのである。当然、そのユーザーは設計事務所だけでない。デベロッパーやゼネコン、そして不動産鑑定士や不動産ファンド企業まで、土地活用にかかわるあらゆる事業者がこのTP-PLANNERを活用している。コミュニケーションシステムの代表取締役・比嘉昇秀氏は、このTP-PLANNERの開発提供を通じて日本の不動産／建築業界を20年以上にわたり見つめ続けてきたが、ここ数年、その不動産／建築のマーケットが大きく変わり始めたことを実感している。
「TP-PLANNERは、プラットフォームとなる基本モジュールの上にプランニング機能や日影／逆日影／図化／天空率／モデリングなど、ユーザーが必要とする機能を選んで組み合わせていける柔軟性が一つの特徴ですが、その"売れ方"が近年徐々に様変わりしているのです」。比嘉氏によれば、バブル後から数年前までは不況期が長く続き、設計事務所も予算を縮減。TP-PLANNERも「逆日影」や「天空率」など、業務上必要なモジュールだけを導入するケースが多かったという。
「ところがここ数年、そんな傾向に変化が出てきました。プランニングからモデリングまでトータルにTP-PLANNERを導入して企画設計業務を幅広く効率化する、さらに、これとともにTP-PLANNERの機能を生かして他社との差別化を図り、営業強化にも結びつけようという動きが目立っているのです。例えばプレゼンテーションなどでTP-PLANNERの3次元機能を活用したり、天空率を使って他社にできない提案をしようという動きなど、流れは大きく広がっています」。つまり、企画設計というモノづくりばかりでなく、TP-PLANNERを営業戦略的に活用しようという動きが強まっているのだ。

不動産／建築業界の状況変化が TP-PLANNERへのニーズを拡大
「このような動きの背景には、不動産／建築業界を取り囲む状況の変化があります」。そう語るのは、コミュニケーションシステムで営業を担当している鈴木剛氏である。
「特に不動産証券化や不動産投資商品マーケットの急激な拡大は、これを行う各種金融機関はもちろん、ゼネコンやデベロッパーを活気づけ、ひいては設計者のあり方にも大きな影響をもたらそうとしているのです」。言うまでもなく、不動産証券化とは商業ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保に証券を発行し、資金を調達する手法である。したがってこのビジネスでは、土地を仕入れる段階でその土地が持つ潜在的パフォーマンスをいち早く、しかも的確に判定することが重要だ。もちろんプランニングやプレゼンテーションも、いかに質の高いものを他社に先駆け、スピーディに提供するかが最大のポイントだ。TP- PLANNERはこれらをトータルに支援する土地活用のエキスパートシステムとして、企画設計会社から信託銀行などの金融機関、アセットマネージメント会社でも活用され、この分野のスタンダードとなりつつある。
つまりTP-PLANNERをうまく活用すれば、設計者もビジネスを拡大できるということなんですね。実際、信託銀行には建築士がいますし、建築会社を独立し、土地仕入れ判断から請け負う企画設計事務所を立ち上げ、活躍する設計者もいます。そこまでいかなくても、こうした流れは強まっているのは確実です。設計者も土地活用に関する知識や営業センスを欠いていては、生き残るのが難しい時代と言えるでしょう」（比嘉氏）。

変化し拡大するニーズに応える TP-PLANNERの新たな進化
比嘉氏の言葉どおり、近年、特に首都圏エリアでは、土地を巡る競争はますます激しさを増している。コミュニケーションシステムでは、ユーザーの強い要望により、同社社員の建築士がTP-PLANNERを用いて土地の有効活用率を算出し、プラン提案するサービスも月数十件請け負っているが、比嘉氏によれば最近は目ぼしい土地が開発し尽くされたためか、徐々に変形地や傾斜地など難度の高い案件が増えつつあるのだという。
「まさにTP-PLANNERに対するニーズが拡大しているわけですが、これは首都圏に限ったことではありません。例えば、最近は地方でも首都圏の企業が競合に入ってくるケースが増えましたが、そうしたとき、天空率の活用ノウハウを持たない地場の工務店が、適切な提案ができずに負けるケースが発生しています。TP-PLANNER の天空率：逆日影・プランエンジンを利用すれば、地方でも確実に強力な武器となるでしょう」（鈴木氏）。
このような環境変化とニーズの拡大に応えて、TP-PLANNER自身もまた新たな進化を開始しようとしている。次期バージョンでは、天空率にかかわる申請書類作成機能の充実とプランニング部の飛躍的強化が、バージョンアップのポイントとなるようだ。
「天空率の申請書類は統一的な規格がなく、体裁はバラバラです。そこで内容の見やすさを前提に決定版的な書式を作り、ワンタッチで生成する機能を作っています。また、プランニング部で数量を細かく集計できるようにし、ユーザーが単価を入れればプランニング段階からコストを細かく把握できるようにします。リリースは2007年夏を予定しています。どうぞご期待ください」（比嘉氏）

「TP-PLANNER」----ここに注目！

POINT1 建築法規を熟知した企画設計のエキスパート TP-PLANNERは、各種の土地情報から建築可能な空間を素早く算出する統合型建築企画CADシステム。ネットワークライセンス、プロジェクトを管理する「TP-MENU」、日影規制（逆日影）、斜線、採光斜線、天空率など建築可能空間を検証し、確保するための解析機能を中心とした「TP-LAND」、そして建築可能空間から容積チェック、プランニング企画図を作る「TP-LIGHT」の3種類のソリューションで構成されている。

POINT2 日影、逆日影、天空率など多彩なエンジン TP-PLANNERでは土地情報の入力から最大ボリューム算出、企画図作成まで、すべて3次元で処理され、そのデータはすべてが連動する。例えば単線でプランニングを行いながら、容積／日影／斜線断面／採光斜線／天空率のチェックも同時進行でき、プラン終了時にはExcelマクロの面積表が生成される。さらに単線のプランから、部材／建具付の平面／立面／断面／パースも短時間で作成される。

POINT3 経験豊富なスタッフがサポートする操作指導 TP-PLANNERは、経験豊富なスタッフによるサポート体制の充実も大きな特徴だ。CAD初心者にもわかりやすい各種の講習会を定期的に開催している。特に建築士に好評なのが「天空率基礎講座」「逆日影講座」。手計算では利用不可能と言われるほど複雑な天空率だが、同社のエキスパートが講師を務め、天空率の基本的な考え方から申請図の作成方法に至るまで、徹底して実践的な指導を行っている。もちろん操作中に不明な点がある場合は「サポートセンター」に連絡すれば、時には開発者も加わりながら実践に即した対応で操作の指導や活用の支援を受けることができる。